Vivienda nueva vs. vivienda de segunda mano: diferencias, gastos y ventajas

¿Es mejor comprar obra nueva o segunda mano? Depende de cuatro cosas: cuándo necesitas la vivienda, dónde quieres vivir exactamente, cuánto margen tienes para obras e imprevistos y cómo vas a pagarla. La vivienda nueva suele ganar en eficiencia energética, garantías y ausencia de reformas. La de segunda mano suele ganar en disponibilidad inmediata, ubicación consolidada y en que ves lo que compras. En impuestos, la nueva paga más: IVA y AJD frente a ITP.

Ninguna es mejor en todos los casos. Abajo tienes la comparación punto por punto, con los tipos de impuestos de Andalucía, Comunidad Valenciana y Región de Murcia, y una sección final sobre cuándo conviene cada una.

Si lees desde fuera de España: "obra nueva" es lo que en Latinoamérica llaman preventa o preconstrucción cuando se vende antes de terminar. Un piso es un departamento y el promotor es el desarrollador.

Impuestos: IVA y AJD frente a ITP

Es la diferencia más fácil de medir.

Vivienda nueva

Paga IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD):

• IVA: 10 % en península y Baleares, según la Agencia Tributaria (4 % en ciertas viviendas protegidas).
• AJD, tipo general: 1,2 % en Andalucía, 1,4 % en la Comunidad Valenciana (desde el 1 de junio de 2026) y 1,5 % en la Región de Murcia (desde el 25 de julio de 2025).

Vivienda de segunda mano

Paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad. Tipos generales:

• Andalucía: 7 %, según la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos (resumen de tipos).
• Comunidad Valenciana: 9 % desde el 1 de junio de 2026 (antes, 10 %), por la Ley 5/2025, de 30 de mayo. Para inmuebles de más de un millón de euros el tipo es el 11 % (resumen de tipos; información oficial en la Agència Tributària Valenciana).
• Región de Murcia: 7,75 % desde el 25 de julio de 2025 (antes, 8 %), según la Agencia Tributaria de la Región de Murcia.

Las tres comunidades tienen tipos reducidos para vivienda habitual de ciertos colectivos, con límites de precio o de renta. No suelen aplicarse a segundas residencias ni a inversiones.

Ejemplo con 300.000 €

Con los tipos generales, para una vivienda de 300.000 €:

Andalucía

• Nueva: 30.000 € de IVA + 3.600 € de AJD = 33.600 €
• Segunda mano: 21.000 € de ITP
• Diferencia: 12.600 € más en la nueva

Comunidad Valenciana

• Nueva: 30.000 € de IVA + 4.200 € de AJD = 34.200 €
• Segunda mano: 27.000 € de ITP
• Diferencia: 7.200 € más en la nueva

Región de Murcia

• Nueva: 30.000 € de IVA + 4.500 € de AJD = 34.500 €
• Segunda mano: 23.250 € de ITP
• Diferencia: 11.250 € más en la nueva

Dos matices para leer bien este ejemplo:

• En la segunda mano, el ITP no siempre se calcula sobre el precio que pagas. La base es el mayor entre el precio y el valor de referencia que asigna el Catastro al inmueble. Si ese valor es superior a tu precio, pagarás ITP sobre él. Consulta el valor de referencia antes de hacer una oferta.
• En ambos casos se suman notaría, registro y, si la usas, gestoría, con importes similares. El desglose está en impuestos y gastos de una vivienda de obra nueva.

Precio de compra

A igualdad de zona y superficie, la vivienda nueva suele ser más cara por metro cuadrado que la usada. Pero comparar precios medios engaña: suelen ser viviendas distintas, en ubicaciones distintas y en estados muy diferentes. La comparación útil es la de dos viviendas concretas, sumando a la de segunda mano lo que costaría dejarla como quieres.

Sobre la evolución reciente, un dato con fecha: según el Índice de Precios de Vivienda del INE del segundo trimestre de 2026, el precio de la vivienda nueva subió un 7,4 % interanual y el de la vivienda de segunda mano un 12,9 %. Es una foto del pasado a nivel nacional. No indica qué pasará después ni cómo se comporta un municipio concreto.

Otra diferencia: en la segunda mano el precio se negocia con un propietario particular. En la obra nueva el promotor trabaja con una lista de precios y el margen de negociación suele ser menor o centrarse en otros aspectos, como anexos, acabados o forma de pago.

Eficiencia energética y costes de uso

Aquí la vivienda nueva tiene ventaja estructural. Los edificios nuevos deben cumplir el Código Técnico de la Edificación vigente, cuyo documento de ahorro de energía se endureció con la reforma de 2019 para exigir menor consumo de energía, mejor aislamiento y aportación de energías renovables (resumen de la reforma). Una vivienda de hace treinta o cuarenta años se construyó con exigencias mucho menores.

En la práctica eso significa menor gasto en climatización y más confort, algo relevante en la costa mediterránea por el uso de aire acondicionado. No te doy una cifra de ahorro porque depende de cada vivienda. Lo que sí puedes hacer es comparar el certificado de eficiencia energética de las dos viviendas que estés valorando: es obligatorio facilitarlo en cualquier venta.

Una vivienda de segunda mano puede mejorarse (ventanas, aislamiento, aerotermia, placas solares), pero es una inversión adicional y no siempre es posible llegar al nivel de una nueva.

Garantías legales

Vivienda nueva

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación establece la responsabilidad de quienes intervienen en la construcción:

• 1 año por defectos de terminación o acabado.
• 3 años por defectos que afecten a la habitabilidad.
• 10 años por daños estructurales, cubiertos además por un seguro obligatorio.

Si compras antes de que termine la obra, la misma ley obliga al promotor a garantizar con aval o seguro el dinero que entregas a cuenta. Lo explico en pagos durante la construcción y garantías.

Vivienda de segunda mano

Cuando compras a un particular, tu protección es mucho más limitada: se basa en las reglas del Código Civil sobre vicios ocultos, con un plazo breve para reclamar, y en demostrar que el defecto existía y no era visible. Si el edificio tiene menos de diez años, puede seguir vigente parte de la garantía de la construcción. Por eso, en segunda mano, la revisión técnica previa por un arquitecto o aparejador es tu principal garantía.

Plazos de entrega

• Segunda mano: ves la vivienda terminada y, si no hay complicaciones, puedes escriturar en un plazo de semanas o pocos meses, según lo que pactes y lo que tarde la hipoteca.
• Obra nueva terminada (llave en mano): el plazo es similar al de la segunda mano.
• Obra nueva sobre plano: esperas a que termine la construcción, y existe riesgo de retraso. Las ventajas y riesgos están en obra nueva sobre plano.

Si necesitas mudarte o empezar a alquilar pronto, este punto por sí solo puede decidir la comparación.

Ubicación

El suelo disponible para construir suele estar en zonas de expansión, no en los cascos históricos ni en primera línea ya consolidada. Por eso:

• La segunda mano ofrece más opciones en centros urbanos y barrios con comercios, colegios y transporte ya en funcionamiento.
• La obra nueva se concentra en áreas nuevas, a menudo con urbanizaciones con zonas comunes, donde algunos servicios pueden estar aún por llegar.

No es una regla absoluta. En la costa hay promociones nuevas bien ubicadas y viviendas usadas en zonas con pocos servicios. Mira el entorno real de cada una: qué hay hoy, no qué está previsto. Puedes ver cómo se reparte la oferta en Costa del Sol, Costa Blanca y Costa Cálida.

Reformas y estado de la vivienda

Una vivienda nueva no necesita reforma. Sí puede necesitar equipamiento: según la memoria de calidades, quizá tengas que añadir electrodomésticos, armarios, iluminación, mobiliario o climatización si solo viene la preinstalación.

Una vivienda de segunda mano puede necesitar desde una mano de pintura hasta una reforma integral con cambio de instalaciones. Tres cosas a tener en cuenta:

• El coste de reforma depende del estado, las calidades y la zona. Pide presupuestos reales antes de comprar, no después.
• La reforma se paga normalmente con fondos propios, además de la entrada y los impuestos.
• Revisa el estado del edificio, no solo del piso: pregunta por derramas aprobadas o previstas (pagos extraordinarios de la comunidad por obras en fachada, cubierta, ascensor o instalaciones).

Gestionar una reforma a distancia, si vives en otro país, añade dificultad. Es un factor que muchos compradores internacionales infravaloran.

Financiación

En ambos casos la hipoteca se calcula sobre el valor de tasación y las condiciones dependen de tu perfil, con requisitos habitualmente más exigentes para no residentes. Las diferencias prácticas son estas:

• Segunda mano: necesitas disponibles, en el momento de la escritura, la parte del precio que no cubre el banco, los impuestos y los gastos.
• Obra nueva sobre plano: repartes los pagos iniciales durante la obra, lo que te da tiempo. A cambio, la hipoteca se aprueba al final, cuando tu situación o las condiciones del mercado pueden haber cambiado.
• Subrogación: en algunas promociones puedes subrogarte en el préstamo del promotor, pero no estás obligado. Puedes elegir otro banco.

Antes de decidir, calcula tu cuota con la calculadora de hipoteca y revisa tu capacidad real con la precalificación.

Personalización

• En obra nueva sobre plano, algunas promociones permiten elegir acabados o pequeños cambios de distribución dentro de un plazo y según condiciones del promotor.
• En obra nueva terminada, la vivienda es la que es.
• En segunda mano puedes cambiar casi todo mediante una reforma, con el límite de la estructura, las normas de la comunidad y las licencias municipales. Es la opción con más libertad, y también la que exige más tiempo y presupuesto.

Comunidad de propietarios

• Obra nueva: la comunidad se constituye tras la entrega. La cuota inicial es una estimación del promotor y se ajusta después. Las urbanizaciones con piscina, jardines o gimnasio tienen cuotas más altas, pero un edificio nuevo no debería necesitar obras importantes en años.
• Segunda mano: la comunidad ya funciona y puedes comprobarlo todo: cuota real, actas de las últimas juntas, cuentas, morosidad y derramas. Pide el certificado de estar al corriente de pago antes de firmar. La contrapartida es que un edificio antiguo acabará necesitando obras.

Cuándo conviene cada una

La vivienda nueva suele encajar mejor si:

• No quieres hacer obras ni coordinarlas, sobre todo si compras a distancia.
• Valoras bajo consumo de energía, instalaciones actuales y zonas comunes.
• Quieres las garantías legales de la construcción.
• Puedes esperar a la entrega, o encuentras una promoción ya terminada.
• Prefieres repartir los pagos iniciales en el tiempo.

La vivienda de segunda mano suele encajar mejor si:

• Necesitas la vivienda ya.
• Quieres una ubicación muy concreta donde no se construye: centro, casco histórico o una calle determinada.
• Quieres ver, medir y tocar lo que compras antes de comprometerte.
• Tienes presupuesto, tiempo y ganas para una reforma, o encuentras una vivienda en buen estado.
• El ahorro en impuestos frente a la nueva es relevante para tu presupuesto.

Ninguna de las dos es buena idea si:

• Tu presupuesto solo cubre el precio y no los impuestos, los gastos y un margen para imprevistos.
• Compras con prisa, sin revisar documentos: contrato y garantías en la nueva, y Registro, comunidad y estado técnico en la usada.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor comprar obra nueva o segunda mano?

Depende de tu plazo, de la ubicación que buscas, de si quieres o puedes asumir una reforma y de cómo vas a financiar la compra. La obra nueva ofrece eficiencia, garantías y ninguna obra. La segunda mano ofrece entrega inmediata, ubicaciones consolidadas y menos impuestos. Lo razonable es comparar dos viviendas concretas con el coste total de cada una.

¿Qué paga más impuestos, una vivienda nueva o una de segunda mano?

La nueva. Paga un 10 % de IVA más el AJD (entre el 1,2 % y el 1,5 % en Andalucía, Comunidad Valenciana y Murcia), mientras que la de segunda mano paga ITP: 7 % en Andalucía, 9 % en la Comunidad Valenciana y 7,75 % en Murcia como tipos generales. En una vivienda de 300.000 € la diferencia va de 7.200 € a 12.600 € según la comunidad.

¿Es más barata una vivienda de segunda mano?

Suele tener un precio por metro cuadrado más bajo y menos impuestos, pero hay que sumar la reforma, la mejora energética si la quieres y posibles derramas del edificio. Con esos costes incluidos, la diferencia puede reducirse mucho o desaparecer. Solo se sabe comparando casos concretos con presupuestos reales.

¿Qué garantías tengo en cada caso?

En vivienda nueva, la Ley 38/1999 fija responsabilidad de 1 año por acabados, 3 años por habitabilidad y 10 años por estructura. En segunda mano entre particulares la protección se limita a los vicios ocultos del Código Civil, con un plazo corto para reclamar. Por eso en segunda mano conviene una inspección técnica antes de comprar.

¿Para alquilar es mejor nueva o segunda mano?

No hay una respuesta general. La nueva suele tener menos mantenimiento y menor gasto energético. La de segunda mano puede tener mejor ubicación y un coste de entrada menor. Lo que importa es el rendimiento neto después de impuestos, comunidad, mantenimiento y periodos sin inquilino, además de la normativa de alquiler de la zona. Lo desarrollo en cómo evaluar una inversión en obra nueva.

¿Puedo comprar cualquiera de las dos sin vivir en España?

Sí. Los no residentes pueden comprar vivienda nueva o usada con NIE y una cuenta bancaria, y firmar mediante poder notarial. La segunda mano exige más comprobaciones presenciales (estado, comunidad, reforma), que deberás delegar en alguien de confianza. Tienes el proceso en la guía para comprar vivienda en España siendo extranjero.

Compara viviendas concretas, no categorías

La pregunta útil no es si es mejor lo nuevo o lo usado, sino cuál de dos viviendas reales encaja con tu plazo, tu presupuesto total y tu forma de vivir o de invertir. Mi trabajo se centra en la obra nueva, y por eso prefiero decírtelo con claridad: si después de hacer los números la segunda mano encaja mejor contigo, esa es la decisión correcta. Si quieres, hacemos juntos esa comparación.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Revisado el 7 de octubre de 2026.