Preventa en España: cómo se paga un departamento durante la construcción y qué protege tu dinero

Si estás pensando en mudarte a España dentro de dos o tres años, comprar en preventa (lo que en España llaman "obra nueva sobre plano") encaja bien con ese calendario. Eliges tu departamento, villa o ático hoy, pagas por etapas mientras se construye y lo recibes cuando tu plan de vida ya está más cerca.

La duda lógica es otra: estás enviando dinero a otro país por algo que todavía no existe. Este artículo explica cómo funcionan esos pagos y qué protección te da la ley española.

Cómo se reparten los pagos

Cada desarrollo tiene su propio calendario, pero la estructura suele tener cuatro momentos:

1. Reserva. Una cantidad inicial que aparta la unidad mientras se revisa la documentación.
2. Contrato privado de compraventa. Se firma y se paga un primer porcentaje del precio.
3. Pagos durante la construcción. Cuotas periódicas o ligadas al avance de la obra.
4. Escritura y entrega de llaves. Se paga el resto ante notario, con fondos propios o con hipoteca.

Los porcentajes exactos cambian de un desarrollo a otro y deben figurar por escrito en el contrato. No des por bueno un calendario "estándar": pide el de la unidad concreta que te interesa.

Los impuestos se pagan con cada anticipo

En la península, la vivienda nueva paga un 10 % de IVA, que se añade a cada pago que haces al promotor (el desarrollador), no solo al final. Al escriturar se suma el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que depende de la comunidad autónoma:

• Costa del Sol (Andalucía): 1,2 %.
• Costa Blanca (Comunidad Valenciana): 1,4 % desde junio de 2026 (antes 1,5 %).
• Costa Cálida (Región de Murcia): 1,5 %.

A esto se añaden notaría, registro y, si aplica, gastos de hipoteca. Para un presupuesto de 200.000 € en adelante, conviene calcular el total antes de reservar, no después.

Qué protege el dinero que adelantas

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizar los anticipos desde que obtiene la licencia de edificación. Según explica el Banco de España:

• Garantía obligatoria. Un seguro o un aval de una entidad de crédito, con el comprador como beneficiario.
• Qué cubre. Todas las cantidades anticipadas, impuestos incluidos, más el interés legal del dinero hasta la fecha prevista de entrega.
• Cuenta especial. Los anticipos deben ingresarse en una cuenta separada, que el promotor solo puede usar para la construcción.
• Plazo para reclamar. Si la obra no empieza o no termina en plazo y pasan dos años sin que reclames, el aval caduca.

La garantía depende de la licencia de edificación. Por eso lo primero que hay que preguntar es si el desarrollo ya la tiene.

Qué pedir antes de transferir un solo euro

• La licencia de edificación del desarrollo.
• El aval o la póliza de seguro a tu nombre, no una promesa de que "se entregará más adelante".
• El número de la cuenta especial donde se ingresan los anticipos.
• El calendario de pagos y la fecha de entrega por escrito, con lo que ocurre si hay retraso.
• La memoria de calidades y los planos de tu unidad.

Como estarás a distancia, todo esto se puede revisar por videollamada y firmar mediante un poder notarial, sin necesidad de viajar para cada paso.

Después de la entrega

La ley también fija plazos de responsabilidad por defectos: un año para acabados, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad y diez años para daños estructurales.

Cuándo tiene sentido y cuándo no

Tiene sentido si:

• Tu mudanza es a dos o tres años y no necesitas la vivienda ya.
• Prefieres repartir el pago en el tiempo.
• Puedes sostener las cuotas aunque cambie el tipo de cambio de tu moneda frente al euro.

Probablemente no si:

• Necesitas mudarte o empezar a alquilar en pocos meses. Te conviene más una unidad ya terminada.
• Dependes de una hipoteca que aún no has consultado. Se aprueba cerca de la entrega, no al reservar.
• Un retraso de varios meses en la obra desbarataría tu plan.

No hay prisa que justifique saltarse la revisión de documentos. Un desarrollo serio te los entrega sin problema.

¿Lo vemos con tu caso?

Si quieres revisar un calendario de pagos concreto o saber qué garantías ofrece un desarrollo que te interesa, lo vemos juntos, con calma y sin compromiso.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Los tipos impositivos pueden cambiar; verifícalos antes de firmar. Revisado el 7 de octubre de 2026.