Obra nueva en España: guía completa para comprar una vivienda nueva

La obra nueva en España es toda vivienda que se vende por primera vez, directamente del promotor, ya sea sobre plano, en construcción o terminada. En 2025 se visaron 139.016 viviendas nuevas en todo el país, y Andalucía concentró casi una de cada cuatro. El precio medio de la vivienda nueva se situó en 3.458 €/m² en junio de 2026 según Sociedad de Tasación, con diferencias enormes entre las grandes capitales y el interior.

En esta guía tienes el panorama completo: dónde se construye, cuánto cuesta, dónde es más barata, qué tipos de vivienda hay, cómo es la compra y qué impuestos y garantías se aplican. Cada tema tiene además su artículo específico, que te enlazo en cada apartado.

Una aclaración de vocabulario si compras desde Latinoamérica o Estados Unidos: lo que aquí llamamos comprar "sobre plano" es lo que allí se conoce como preventa o preconstrucción; un "piso" es un departamento, y el "promotor" es el desarrollador.

Qué se considera obra nueva

Una vivienda es de obra nueva cuando es su primera transmisión: la vende quien la ha promovido y nadie la ha habitado antes. Esto tiene tres consecuencias prácticas que la diferencian de la segunda mano:

• Impuestos distintos. Pagas IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD), no el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• Garantías legales. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) fija plazos de responsabilidad por defectos y obliga a garantizar el dinero que entregas antes de la entrega.
• Normativa técnica actual. El edificio se proyecta con las exigencias vigentes de aislamiento, eficiencia e instalaciones, y debe contar con certificado de eficiencia energética.

Si dudas entre nueva y usada, lo comparo punto por punto en vivienda nueva vs. segunda mano.

Dónde hay obra nueva en España

El dato oficial para saber dónde se construye son los visados de dirección de obra nueva que publica el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible en su boletín estadístico. Un visado indica que una vivienda va a empezar a construirse, así que anticipa la oferta que saldrá a la venta.

Lo que dicen los datos más recientes:

• Total nacional. En 2025 se concedieron 139.016 visados de vivienda nueva, un 8,8 % más que en 2024, la cifra más alta desde 2008.
• Tipo de vivienda. De ese total, 112.533 fueron pisos en bloque y 26.430 viviendas unifamiliares. Es decir, unas ocho de cada diez viviendas nuevas son pisos.
• Andalucía, a la cabeza. Sumó 33.346 visados en 2025, el 24,1 % del total nacional, con Sevilla y Málaga como principales focos.
• Alicante. Entre enero y julio de 2025 la provincia acumuló 6.160 visados, el 7,33 % de todos los de España en ese periodo.
• 2026. En enero y febrero se visaron 24.991 viviendas, un 9,3 % más que en los mismos meses de 2025.

En resumen: la obra nueva se concentra en las grandes áreas metropolitanas (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla) y en el litoral mediterráneo, sobre todo Málaga y Alicante. En el interior hay menos promociones y más pequeñas.

No he encontrado un ranking provincial completo y fiable del año 2025 cerrado, así que no te doy uno: si necesitas el dato exacto de una provincia, consúltalo en el boletín del Ministerio enlazado arriba.

Las tres costas en las que trabajo

Esta web se centra en tres zonas del Mediterráneo donde hay oferta nueva de forma continuada y un mercado acostumbrado al comprador internacional:

• Costa del Sol (provincia de Málaga). Tienes el detalle en obra nueva en Málaga y en Marbella y Costa del Sol.
• Costa Blanca (provincia de Alicante). Lo explico en obra nueva en Costa Blanca: qué comparar.
• Costa Cálida (Región de Murcia). Lo tienes en obra nueva en Costa Cálida y Mar Menor.

Que sean zonas con demanda extranjera no es una impresión: según la estadística del Colegio de Registradores del primer trimestre de 2026, los extranjeros hicieron el 44,65 % de las compras de vivienda en Alicante, el 34,3 % en Málaga y el 21,73 % en Murcia, frente al 13,92 % de media nacional.

Cuánto cuesta una vivienda nueva en España

No hay un único "precio oficial". Hay varias fuentes que miden cosas distintas, y conviene saber cuál estás leyendo:

• Sociedad de Tasación (junio de 2026). El precio medio de la vivienda nueva fue de 3.458 €/m², un 9,7 % más que un año antes. Es un valor basado en tasaciones.
• Colegio de Registradores (primer trimestre de 2026). El precio medio de las viviendas nuevas inscritas fue de 2.655 €/m², frente a 2.366 €/m² de la usada. Son compraventas reales ya registradas, muchas de ellas pactadas uno o dos años antes sobre plano.
• INE (segundo trimestre de 2026). El Índice de Precios de Vivienda no da euros, sino variación: la vivienda nueva subió un 7,4 % interanual y la de segunda mano un 12,9 %.

Para aterrizarlo en un presupuesto: con la media de Sociedad de Tasación, un piso nuevo de 100 m² equivale a unos 345.800 €, antes de impuestos. Es solo una media aritmética: el precio real depende de la ciudad, del barrio, de la altura, de las vistas y de si incluye garaje y trastero.

Las zonas más caras

Según el mismo informe de Sociedad de Tasación de junio de 2026, las capitales con la vivienda nueva más cara son Barcelona (6.310 €/m²), Madrid (5.471 €/m²) y San Sebastián (5.047 €/m²). Madrid, Baleares y Cataluña son también las comunidades donde más subió el precio en el último año.

Dónde es más barata la obra nueva

Las capitales con la vivienda nueva más económica, según Sociedad de Tasación en junio de 2026, son Ciudad Real (1.416 €/m²), Cáceres (1.440 €/m²) y Ávila (1.465 €/m²). En general, el interior de Extremadura, Castilla-La Mancha y Castilla y León es lo más barato del país.

Ahora bien, barato no es lo mismo que adecuado. Antes de dejarte llevar por el precio por metro, piensa en esto:

• En las zonas más baratas suele haber poca oferta nueva y un mercado de reventa y de alquiler más lento.
• Si compras para alquilar o para usar la vivienda parte del año, la demanda de la zona pesa más que el precio de entrada. Cómo valorarlo lo explico en cómo evaluar una inversión en obra nueva.
• Dentro del Mediterráneo también hay diferencias notables entre zonas, e incluso entre municipios vecinos y entre primera línea e interior. No te doy cifras por municipio porque cambian de una promoción a otra y deben comprobarse en el momento de comprar; las referencias fechadas están en los artículos de cada costa.

Como orientación práctica, en las tres costas en las que trabajo las promociones que acompaño parten de presupuestos desde 200.000 €. Puedes ver lo disponible hoy en el catálogo de promociones.

Tipos de viviendas de obra nueva

• Pisos y apartamentos. Son la mayoría de la oferta. Incluyen bajos con jardín y áticos con terraza o solárium.
• Adosados y pareados. Viviendas unifamiliares que comparten una o dos paredes, normalmente dentro de una urbanización con zonas comunes.
• Villas o chalets independientes. Parcela propia; a veces se venden con proyecto personalizable.
• Vivienda protegida. Tiene precio limitado y requisitos de acceso (ingresos, residencia, uso como vivienda habitual), por lo que no suele encajar con quien compra desde el extranjero o como segunda residencia.

En 2025 la superficie media visada fue de unos 104 m² en pisos y 190 m² en unifamiliares, según los datos del Ministerio. Para comparar pisos entre sí (superficies, memoria de calidades, orientación), tienes la guía práctica de pisos de obra nueva.

Estados de una promoción: sobre plano, en construcción y llave en mano

Las promociones de obra nueva se venden en tres momentos, y cada uno cambia lo que pagas, cuándo lo pagas y qué puedes comprobar.

Sobre plano

La obra aún no ha empezado o acaba de empezar. Eliges entre más viviendas y, a veces, puedes personalizar acabados. A cambio, compras algo que todavía no existe y asumes un plazo de espera. Lo esencial es que haya licencia de obra y que tus anticipos estén garantizados. Lo analizo en ventajas y riesgos de comprar sobre plano.

En construcción

La estructura ya es visible y la fecha de entrega es más cercana. Quedan menos unidades y menos margen de personalización, pero también menos incertidumbre.

Llave en mano

La vivienda está terminada y con licencia de primera ocupación. Ves exactamente lo que compras y puedes escriturar en semanas, pero pagas todo de una vez (con fondos propios o hipoteca) y la elección es más limitada.

Resumen del proceso de compra

El proceso completo, con cada paso detallado, está en comprar obra nueva en España: pasos, gastos e impuestos. En resumen:

1. Defines presupuesto y financiación. Puedes orientarte con la calculadora de hipoteca.
2. Eliges zona y promoción, y compruebas al promotor, la licencia y las garantías.
3. Firmas una reserva y después el contrato privado de compraventa.
4. Haces los pagos pactados durante la obra.
5. Revisas la vivienda terminada y firmas la escritura ante notario, momento en que pagas el resto y recibes las llaves.
6. Inscribes la vivienda en el Registro de la Propiedad y das de alta los suministros.

Si no vives en España, necesitarás un NIE y una cuenta bancaria, y puedes firmar mediante poder notarial. Lo explico en comprar vivienda en España siendo extranjero.

Impuestos de la obra nueva, en un párrafo

En la península y Baleares la vivienda nueva tributa al 10 % de IVA (4 % en determinadas viviendas protegidas), tipo que según la Agencia Tributaria también se aplica a un máximo de dos plazas de garaje y a los anexos que se transmitan junto con la vivienda. A eso se suma el AJD, que fija cada comunidad: con carácter general, 1,2 % en Andalucía, 1,4 % en la Comunidad Valenciana (desde junio de 2026) y 1,5 % en la Región de Murcia. Canarias tiene su propio impuesto en lugar del IVA. Notaría, registro y gestoría van aparte. El desglose completo está en impuestos y gastos de una vivienda de obra nueva.

Garantías legales, en un párrafo

La LOE obliga al promotor a garantizar con aval bancario o seguro las cantidades que entregas antes de recibir la vivienda, incluidos los impuestos y el interés legal, y a ingresarlas en una cuenta especial separada. Una vez entregada, los agentes de la edificación responden durante un año por defectos de acabado, tres años por defectos que afecten a la habitabilidad y diez años por daños estructurales; este último plazo debe estar cubierto por un seguro decenal. Cómo funcionan los pagos y qué documento pedir en cada uno lo tienes en pagos durante la construcción y garantías.

Cuándo tiene sentido comprar obra nueva y cuándo no

Suele tener sentido si:

• Valoras la eficiencia energética, las garantías legales y no tener que reformar.
• Puedes esperar a la entrega, o encuentras una vivienda terminada que te encaja.
• Tienes ahorrada la parte que no cubre la hipoteca, más impuestos y gastos.
• Compras a distancia y prefieres un proceso con pagos escalonados y documentación estandarizada.

Probablemente no es lo tuyo si:

• Necesitas mudarte en pocas semanas y solo te interesa una promoción sobre plano.
• Buscas una ubicación muy céntrica o histórica, donde casi no se construye.
• Tu presupuesto va tan ajustado que un cambio en las condiciones de la hipoteca durante la obra te dejaría sin margen.
• Cuentas con revender antes de escriturar para obtener una ganancia: no hay ninguna garantía de que el precio suba, y el contrato puede limitar la cesión.

Preguntas frecuentes

¿Dónde hay más obra nueva en España?

Según los visados del Ministerio de Transportes, Andalucía fue la comunidad con más vivienda nueva visada en 2025, con 33.346 unidades, el 24,1 % del total nacional. Por áreas, la oferta se concentra en las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla) y en el litoral mediterráneo, especialmente Málaga y Alicante.

¿Dónde es más barata la obra nueva en España?

Según Sociedad de Tasación (junio de 2026), las capitales con la vivienda nueva más barata son Ciudad Real (1.416 €/m²), Cáceres (1.440 €/m²) y Ávila (1.465 €/m²). Las más caras son Barcelona, Madrid y San Sebastián, todas por encima de 5.000 €/m².

¿Cuánto cuesta una vivienda nueva en España?

La media nacional fue de 3.458 €/m² en junio de 2026 según Sociedad de Tasación, y de 2.655 €/m² en las compraventas de vivienda nueva inscritas en el primer trimestre de 2026 según el Colegio de Registradores. Las dos cifras miden cosas distintas (tasaciones frente a escrituras registradas), y a cualquiera de ellas hay que sumarle IVA, AJD y gastos.

¿Es más cara la obra nueva que la segunda mano?

De media, sí: en el primer trimestre de 2026 los Registradores situaron la nueva en 2.655 €/m² y la usada en 2.366 €/m². Pero la comparación justa incluye el coste de reformar una vivienda usada, la diferencia de impuestos y el gasto energético posterior.

¿Puedo comprar obra nueva en España sin ser residente?

Sí. No hace falta ser residente ni tener nacionalidad española para comprar. Necesitas un NIE, una cuenta bancaria en España y poder acreditar el origen de los fondos, y puedes hacer todo el proceso a distancia con un poder notarial.

¿Qué garantías tengo si la obra no se termina?

Si el promotor no inicia la obra o no entrega la vivienda en el plazo pactado, puedes reclamar al avalista o a la aseguradora la devolución de lo anticipado, con impuestos e intereses legales, tal como establece la disposición adicional primera de la LOE. Por eso es imprescindible que recibas el documento de garantía con cada pago.

Siguiente paso

Si estás valorando una vivienda nueva en la Costa del Sol, la Costa Blanca o la Costa Cálida, puedo ayudarte a comparar zonas y promociones con los números delante, vengas de visita, por videollamada o comprando sin viajar. Si después de verlo juntos la obra nueva no encaja con tu situación, también te lo diré.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Revisado el 7 de octubre de 2026.