Invertir en obra nueva en España: cómo evaluar costes, demanda y riesgos

Invertir en obra nueva en España para alquilar puede tener sentido, pero solo si los números salen después de restar todos los costes, los impuestos y los meses vacíos, y no solo en el folleto. La rentabilidad que importa es la neta: lo que te queda al año dividido entre todo lo que pusiste. Y antes de calcularla tienes que saber qué tipo de alquiler te permite la ley en esa vivienda concreta, porque el alquiler turístico está hoy mucho más regulado que hace unos años.

Este artículo no promete rentabilidades. Te da un método para evaluarlas tú. Una aclaración de vocabulario, una sola vez: "obra nueva sobre plano" equivale a la preventa o preconstrucción de Latinoamérica, un "piso" es un departamento y el "promotor" es el desarrollador.

Rentabilidad bruta y neta: las dos fórmulas

Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de compra × 100

Es la cifra que verás en anuncios e informes. Sirve para comparar zonas, pero ignora impuestos, gastos y vacancia.

Rentabilidad neta = (renta anual cobrada − gastos anuales − impuestos sobre la renta) ÷ (precio + impuestos y gastos de compra + mobiliario) × 100

Es la que te dice si la operación te compensa.

Ejemplo con cifras hipotéticas

Los números siguientes son inventados para ilustrar el cálculo. No corresponden a ninguna promoción, zona ni mercado real. Solo los tipos de impuesto son reales.

Supón un piso nuevo en la Región de Murcia, comprado por un residente fiscal en Estados Unidos o México:

• Precio (hipotético): 250.000 €
• IVA del 10 % (tipo real): 25.000 €
• Actos jurídicos documentados al 1,5 % (tipo general real en Murcia): 3.750 €
• Notaría, registro y gestoría (hipotético): 2.000 €
• Mobiliario y equipamiento (hipotético): 10.000 €
• Inversión total: 290.750 €

Ingresos, con un alquiler de larga estancia hipotético de 1.100 € al mes:

• Renta anual teórica: 13.200 €
• Rentabilidad bruta sobre el precio: 13.200 ÷ 250.000 = 5,3 %
• Rentabilidad bruta sobre la inversión total: 13.200 ÷ 290.750 = 4,5 %

Gastos anuales (todos hipotéticos):

• Comunidad de propietarios: 1.200 €
• IBI: 500 €
• Seguro: 300 €
• Mantenimiento y reparaciones: 600 €
• Gestión del alquiler (10 % de la renta teórica): 1.320 €
• Un mes vacío: 1.100 €
• Total: 5.020 €

Resultado antes de impuestos: 13.200 − 5.020 = 8.180 €, un 2,8 % sobre la inversión total.

Impuesto de no residente: como este comprador reside fuera de la UE, paga el 24 % sobre la renta cobrada sin deducir gastos. 12.100 € × 24 % = 2.904 €.

Resultado después de impuestos en España: 8.180 − 2.904 = 5.276 €, una rentabilidad neta del 1,8 %.

La lección no es la cifra, que cambiaría con otros supuestos, sino la distancia: de un 5,3 % bruto a un 1,8 % neto. Si además hay hipoteca, hay que restar los intereses. Haz este mismo ejercicio con los datos reales de cada vivienda que valores.

Costes de adquisición

En obra nueva no pagas impuesto de transmisiones; pagas:

• IVA: 10 % en la península (4 % en vivienda protegida).
• Actos jurídicos documentados (AJD), en su tipo general: 1,2 % en Andalucía, 1,4 % en la Comunidad Valenciana (desde junio de 2026) y 1,5 % en la Región de Murcia.
• Notaría y registro, según aranceles.
• Gastos de hipoteca, si la pides, sobre todo la tasación.
• Mobiliario, electrodomésticos y puesta en marcha, que el promotor no siempre incluye. Pide la memoria de calidades por escrito.

El detalle está en impuestos y gastos de la vivienda de obra nueva.

Sobre plano, además, tu dinero queda inmovilizado sin cobrar renta hasta la entrega. Comprueba que los anticipos están garantizados, como explicamos en pagos durante la obra y garantías.

Costes de mantenimiento que se suelen olvidar

• Cuota de comunidad. En urbanizaciones con piscina, jardines, seguridad o golf puede ser alta. Pide la estimación al promotor y ten en cuenta que el primer presupuesto real lo aprueba la comunidad una vez constituida.
• IBI y tasa de basuras, municipales.
• Seguro de hogar y de responsabilidad civil.
• Gestión, si vives fuera. En alquiler turístico las comisiones de gestión, limpieza y plataformas son bastante mayores que en larga estancia: pide tarifas por escrito a varios gestores.

Demanda y estacionalidad en la costa

La pregunta clave no es cuánto se cobra en agosto, sino cuántos meses al año hay alguien dispuesto a pagar. Las zonas puramente vacacionales concentran los ingresos en verano y puentes; las ciudades con empleo, universidad y servicios sostienen la demanda de larga estancia todo el año.

Cómo comprobarlo sin fiarte de nadie: mira cuántas viviendas comparables están anunciadas en alquiler en la zona y a qué precio, en temporada alta y baja; pregunta a dos o tres gestores locales por la ocupación real, mes a mes; y visita en invierno.

Qué dicen los datos de mercado

Como referencia general, idealista calculó que la rentabilidad bruta de comprar una vivienda para alquilarla en España fue del 6,5 % en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2 % de un año antes. Entre las capitales, Murcia figuraba entre las más altas (7,3 %), y Madrid (4,7 %) y Barcelona (5,2 %) entre las más bajas.

Tres cautelas: es rentabilidad bruta; se calcula con precios de anuncios, sobre todo de vivienda usada y alquiler de larga estancia; y la obra nueva, al ser más cara por metro, suele dar una rentabilidad bruta inferior a la media de su zona. Úsalo para orientarte, no como previsión.

Larga estancia, temporada o turístico: tres negocios distintos

• Larga estancia (vivienda habitual del inquilino). Ingreso más bajo pero estable y con poca gestión. La Ley de Arrendamientos Urbanos da al inquilino derecho a prórrogas obligatorias hasta cinco años si el arrendador es persona física, así que no podrás usar la vivienda ni cambiar de estrategia con facilidad durante ese tiempo.
• Temporada. Contratos de meses por trabajo, estudios u otra causa temporal que debe ser real y poder justificarse. Flexibilidad intermedia.
• Turístico (por días o semanas). Mayor ingreso por noche, mayor gasto, más gestión, más vacancia y mucha más regulación. Es el que más depende de normas que pueden cambiar.

Que una vivienda sea nueva no significa que pueda destinarse a uso turístico. Compruébalo antes de reservar.

Normativa de alquiler turístico y de corta duración

Hay tres niveles de regulación que se suman, más el municipal.

1. Registro único estatal

El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital. Sus obligaciones se aplican desde el 1 de julio de 2025. Como resume Osborne Clarke, afecta a los alquileres de corta duración (turísticos y de temporada) que se anuncian en plataformas en línea: necesitas un número de registro, que se solicita en el Registro de la Propiedad o en la sede electrónica del Colegio de Registradores, y las plataformas deben exigirlo y mostrarlo. Los anuncios sin número pueden ser retirados.

2. Comunidad de propietarios

La Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal con efectos desde el 3 de abril de 2025. Desde entonces, quien quiera destinar su vivienda a uso turístico en un edificio o urbanización en régimen de propiedad horizontal necesita la aprobación previa y expresa de la comunidad, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, según explica Cuatrecasas. Quienes ya ejercían la actividad legalmente antes de esa fecha no necesitan esa autorización.

En obra nueva esto tiene una consecuencia práctica: revisa los estatutos que el promotor vaya a inscribir. Pueden permitir el uso turístico, prohibirlo o no decir nada, y en este último caso dependerás de una votación futura entre vecinos a los que aún no conoces.

3. Normativa autonómica

• Andalucía. El Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024 (en vigor desde febrero de 2024), exige presentar una declaración responsable e inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, cumplir requisitos técnicos (superficie mínima por plaza, climatización, equipamiento) y excluye las viviendas cuyo título constitutivo o estatutos prohíban el uso turístico. Además, permite a los ayuntamientos limitar el número de viviendas turísticas por edificio o zona. Puedes ver un resumen técnico en esta nota del Colegio de Arquitectos de Málaga.
• Comunidad Valenciana. El Decreto-ley 9/2024, en vigor desde agosto de 2024, define la vivienda de uso turístico como la que se alquila por periodos de 10 días o menos a un mismo arrendatario, exige un informe municipal de compatibilidad urbanística para inscribirse, limita la inscripción a cinco años renovables y permite a los ayuntamientos restringir su número, con sanciones que pueden ser muy elevadas, según el resumen de Cuatrecasas.
• Región de Murcia. El Decreto 256/2019 exige una declaración responsable previa ante el Instituto de Turismo de la Región de Murcia, un seguro de responsabilidad civil con cobertura mínima de 300.000 euros por siniestro y requisitos de equipamiento e identificación, como recoge Economist & Jurist.

4. El ayuntamiento

Varios municipios han limitado o suspendido nuevas licencias turísticas en determinadas zonas. Todas estas normas cambian con frecuencia: pide a tu abogado que confirme la situación vigente de la vivienda concreta.

Fiscalidad de las rentas si no resides en España

Si eres residente fiscal fuera de España, las rentas del alquiler tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Según la Agencia Tributaria:

• Residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein: tipo del 19 %, y pueden deducir los gastos previstos en la ley del IRPF que estén directamente relacionados con el alquiler.
• Resto de contribuyentes (Estados Unidos, México, Colombia, Reino Unido y demás): tipo del 24 % sobre el importe íntegro cobrado, sin deducir ningún gasto.

Esta diferencia cambia por completo el resultado, como viste en el ejemplo.

Otros puntos:

• Se declara con el modelo 210. La Agencia Tributaria indica que las rentas de alquiler se agrupan en una declaración anual y que, para las rentas de 2026 en adelante, el plazo es del 1 al 20 de abril del año siguiente.
• Por los periodos en que la vivienda no esté alquilada se declara una renta imputada (1,1 % o 2 % del valor catastral, en proporción a los días).
• Tu país de residencia también puede gravar esas rentas. El convenio de doble imposición, si existe, fija cómo se compensa lo pagado en España. Háblalo con un asesor que conozca ambos sistemas.
• Si algún día vendes, la ganancia tributa en España y el comprador debe retener una parte del precio a cuenta de tu impuesto.

Riesgo de tipo de cambio

Si tus ingresos y ahorros están en dólares o pesos, tienes dos exposiciones:

• Durante la compra. En una vivienda sobre plano pagas en euros a lo largo de uno o dos años. Si tu moneda se debilita entre la reserva y la entrega, el mismo piso te cuesta más.
• Durante la tenencia. Las rentas llegan en euros y los gastos también, lo cual compensa en parte; pero el valor de tu inversión medido en tu moneda subirá o bajará con el cambio.

Calcula el presupuesto con margen y no dependas de un tipo de cambio concreto para pagar la entrega.

Riesgos de vacancia y de ejecución

• Vacancia. Presupuesta siempre meses vacíos. En turístico, haz el cálculo con la ocupación de un año flojo, no de uno bueno.
• Competencia. Si en la misma zona se entregan muchas viviendas a la vez y varias salen al alquiler, los precios bajan los primeros años.
• Cambio normativo. Una licencia turística posible hoy puede no serlo mañana, por decisión del ayuntamiento o de la comunidad de vecinos.
• Retraso en la entrega. Retrasa también tus ingresos. Revisa qué dice el contrato.
• Liquidez. Una vivienda no se vende en una semana. No inviertas dinero que puedas necesitar pronto.

Sobre los riesgos específicos de comprar en construcción, consulta ventajas y riesgos de comprar sobre plano.

Cuándo tiene sentido invertir y cuándo NO

Puede tener sentido si:

• Tienes un horizonte de muchos años y no necesitas el dinero ni la renta para vivir.
• La operación sale razonable en neto con supuestos prudentes y con el tipo de alquiler que la normativa permite hoy.
• Valoras además el uso propio de la vivienda o tener patrimonio en euros, y lo cuentas como parte del motivo.
• Puedes delegar la gestión en alguien de confianza y has incluido su coste.

No tiene sentido si:

• Los números solo salen con alquiler turístico y no has confirmado que la comunidad, el ayuntamiento y la normativa autonómica lo permiten.
• Los números solo salen con ocupación de temporada alta todo el año.
• Dependes de la renta para pagar la hipoteca y un par de meses vacíos te pondrían en apuros.
• Eres residente fuera de la UE, no has contado el 24 % sin deducción de gastos y el neto queda por debajo de lo que te daría una alternativa más sencilla y líquida.
• Compras con prisa porque alguien te dice que es ahora o nunca.

Decir que no a una operación que no sale es también un buen resultado.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad da una vivienda de obra nueva en alquiler en España?

No hay una cifra única. Como referencia, idealista situó la rentabilidad bruta media de la vivienda en España en el 6,5 % en el segundo trimestre de 2026, pero es un dato bruto y basado sobre todo en vivienda usada. La obra nueva suele quedar por debajo, y la neta, tras gastos e impuestos, es sensiblemente menor.

¿Puedo poner mi piso nuevo en Airbnb?

Solo si se cumplen todas las capas: los estatutos o la comunidad de propietarios lo permiten (desde abril de 2025 hace falta aprobación expresa de tres quintas partes), la normativa autonómica y municipal lo admite en esa ubicación, y obtienes el número del registro único estatal, obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para anunciarte en plataformas. Compruébalo antes de comprar.

¿Cuánto paga de impuestos un no residente por alquilar en España?

Si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, un 19 % sobre el rendimiento neto, con gastos deducibles. Si resides en cualquier otro país, un 24 % sobre lo cobrado, sin deducir gastos. Se declara con el modelo 210.

¿Es mejor alquiler turístico o de larga estancia?

Depende de la zona y de tu tolerancia a la gestión y al riesgo. El turístico puede ingresar más por noche, pero tiene más gastos, más meses vacíos y una regulación que cambia; el de larga estancia ingresa menos y te compromete durante años, pero es más estable. Calcula los dos en neto con los datos reales de la vivienda.

En resumen

Evaluar una inversión en obra nueva consiste en hacer tres comprobaciones en orden: qué alquiler permite la ley en esa vivienda, cuánto queda en neto con supuestos prudentes, y qué pasa si algo sale peor de lo previsto. Si las tres respuestas te dejan tranquilo, puede ser una buena operación. Si no, es mejor saberlo antes de reservar.

Puedes comparar zonas en las guías de Marbella y la Costa del Sol, la Costa Blanca y la Costa Cálida y el Mar Menor.

Ver promociones de obra nueva

Agenda una asesoría

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Revisado el 7 de octubre de 2026.