Impuestos y gastos al comprar una vivienda de obra nueva en España

Una vivienda nueva en España paga dos impuestos al comprarla: el IVA, que es el 10 % del precio en península y Baleares, y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que depende de la comunidad autónoma: 1,2 % en Andalucía, 1,4 % en la Comunidad Valenciana y 1,5 % en la Región de Murcia. A eso se suman notaría, Registro de la Propiedad y, si la contratas, gestoría. En la práctica, además del precio debes prever algo más del 11 % en impuestos, más unos gastos de formalización bastante menores.

En este artículo tienes el desglose completo, un ejemplo para una vivienda de 300.000 € en cada una de las tres comunidades y los gastos que seguirás pagando cada año, incluido el impuesto de no residentes si vives fuera de España.

Una aclaración si compras desde Latinoamérica o Estados Unidos: aquí "obra nueva" es lo que quizá conoces como preventa o preconstrucción, y "piso" es un departamento. El promotor es el desarrollador.

Qué impuestos paga una vivienda nueva

IVA: 10 % del precio

La primera venta de una vivienda por parte del promotor tributa por IVA, no por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es el que se paga en las viviendas de segunda mano. Según la Agencia Tributaria:

• El tipo es el 10 % para la vivienda.
• Baja al 4 % en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
• El mismo tipo se aplica a un máximo de dos plazas de garaje y a los anexos (como el trastero) que se compren junto con la vivienda.

El IVA se lo pagas al promotor, que es quien lo ingresa en Hacienda. Y se paga con cada entrega: si compras sobre plano, cada cantidad a cuenta lleva su 10 % de IVA. Cuando te den un calendario de pagos, pregunta siempre si las cifras incluyen el IVA o no.

En Canarias: IGIC en lugar de IVA

En Canarias no se aplica el IVA, sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), regulado en la Ley 20/1991. Su tipo general es del 7 %, y existen tipos reducidos para determinadas viviendas. Como esta web se centra en la península, no entro en el detalle: si compras en Canarias, confirma el tipo aplicable a tu caso con un asesor fiscal local.

AJD: depende de la comunidad autónoma

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava la escritura pública de compraventa de una vivienda nueva. Se calcula sobre el precio sin IVA y lo paga el comprador a la comunidad autónoma donde está la vivienda, mediante el modelo 600, después de firmar la escritura.

Tipos generales vigentes a fecha de este artículo:

• Andalucía: 1,2 %. Lo fija la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía (resumen de tipos).
• Comunidad Valenciana: 1,4 % desde el 1 de junio de 2026. Antes era el 1,5 %. El cambio procede de la Ley 5/2025, de 30 de mayo (resumen de tipos; la información oficial está en la Agència Tributària Valenciana).
• Región de Murcia: 1,5 % desde el 25 de julio de 2025. Antes era el 2 %. Lo aprobó la Ley 3/2025, de 23 de julio, según la Agencia Tributaria de la Región de Murcia.

Tres matices importantes:

• En el resto de comunidades el tipo es distinto. Si comparas zonas, comprueba el de cada una.
• Las tres comunidades tienen tipos reducidos para casos concretos (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad), casi siempre ligados a que sea tu vivienda habitual y a límites de precio o de renta. No suelen aplicarse a una segunda residencia ni a una inversión.
• Se aplica el tipo vigente el día de la escritura, no el del día de la reserva. En una compra sobre plano pueden pasar dos años entre ambas fechas, así que vuelve a comprobarlo antes de firmar.

Gastos de formalización: notaría, registro y gestoría

Notaría

La compraventa se firma en escritura pública ante notario. Sus honorarios no son libres: están fijados por un arancel oficial, el Real Decreto 1426/1989, que aplica una escala según el precio de la vivienda. A eso se añaden conceptos variables, como el número de folios y de copias, por lo que el importe final cambia de una escritura a otra.

No he encontrado una fuente oficial que publique un rango fiable del coste total para una vivienda de este precio, así que no te doy una cifra. Lo correcto es pedir una provisión de fondos o presupuesto a la notaría antes de la firma. En la compra de obra nueva, salvo pacto distinto, los gastos de la escritura de compraventa suelen recaer en el comprador; comprueba qué dice tu contrato.

Registro de la Propiedad

Inscribir la vivienda a tu nombre también tiene arancel oficial, el Real Decreto 1427/1989. Según Tinsa, el coste de registro se sitúa habitualmente entre 100 y 400 €, con un máximo de arancel de 2.181,67 €. Tómalo como referencia orientativa: la minuta exacta la emite el Registro.

Gestoría

La gestoría se encarga de presentar el impuesto y llevar la escritura al Registro. No es obligatoria si compras sin hipoteca, pero es práctica si vives fuera. Sus precios son libres. Tinsa la sitúa, como orientación, entre 300 y 500 €.

Abogado y poder notarial

No son obligatorios, pero si compras a distancia son muy recomendables. Los honorarios de abogado son libres y se pactan caso por caso: pide presupuesto por escrito. Si vas a firmar mediante poder notarial, añade el coste de otorgarlo, que varía según lo hagas en una notaría española o en tu país (con apostilla y traducción si corresponde).

Gastos de hipoteca: quién paga qué desde la Ley 5/2019

Si financias la compra, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (16 de junio de 2019), el reparto es el siguiente según el Banco de España:

Paga el banco:

• La notaría de la escritura de hipoteca.
• La inscripción de la hipoteca en el Registro.
• La gestoría.
• El impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca.

Pagas tú:

• La tasación de la vivienda. Tinsa indica, como orientación, precios desde 250 € para una vivienda; depende del inmueble y de la sociedad de tasación.
• Las copias de la escritura de hipoteca que solicites.
• La comisión de apertura, si el banco la aplica.

Ojo: esto afecta solo a la escritura de hipoteca. Los impuestos y gastos de la escritura de compraventa (IVA, AJD, notaría y registro de la compra) siguen siendo tuyos. Además, el banco puede pedirte contratar un seguro de daños sobre la vivienda. Para estimar tu cuota, usa la calculadora de hipoteca.

Ejemplo: cuánto cuesta comprar una vivienda nueva de 300.000 €

Ejemplo orientativo para una vivienda de 300.000 € (precio sin IVA), comprada como segunda residencia o inversión, con los tipos generales:

Andalucía (Costa del Sol)

• IVA 10 %: 30.000 €
• AJD 1,2 %: 3.600 €
• Total impuestos: 33.600 € (11,2 % del precio)

Comunidad Valenciana (Costa Blanca)

• IVA 10 %: 30.000 €
• AJD 1,4 %: 4.200 €
• Total impuestos: 34.200 € (11,4 % del precio)

Región de Murcia (Costa Cálida)

• IVA 10 %: 30.000 €
• AJD 1,5 %: 4.500 €
• Total impuestos: 34.500 € (11,5 % del precio)

A esas cifras debes añadir, en los tres casos:

• Notaría de la compraventa: según arancel; pide presupuesto (sin cifra verificada).
• Registro de la Propiedad: estimación orientativa de 100 a 400 €, según Tinsa.
• Gestoría, si la usas: estimación orientativa de 300 a 500 €, según Tinsa.
• Tasación, si hay hipoteca: estimación orientativa desde 250 €, según Tinsa.
• Abogado y poder notarial, si los contratas: según presupuesto.

La diferencia entre comunidades en una vivienda de este precio es de unos cientos de euros: 900 € entre Andalucía y Murcia. Es un dato a tener en cuenta, pero no debería ser lo que decida dónde compras.

Si la vivienda incluye garaje y trastero con precio aparte, súmalos a la base: tributan al mismo 10 % de IVA (hasta dos plazas) si se compran junto con la vivienda, y también pagan AJD.

Gastos anuales después de comprar

IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es municipal y se paga cada año. Se calcula sobre el valor catastral con el tipo que fija cada ayuntamiento, así que no hay una cifra general. En una vivienda recién construida, el valor catastral puede tardar en asignarse. Pregunta al promotor una estimación y contrástala con el ayuntamiento.

Comunidad de propietarios

Es la cuota para mantener las zonas comunes. Depende mucho de lo que tenga la urbanización: piscina, jardines, ascensores, conserjería, gimnasio. Cuantos más servicios, mayor cuota. Pide al promotor el presupuesto estimado de comunidad, sabiendo que es una previsión y que la cuota real la aprobará la junta de propietarios.

Tasa de basura

Es una tasa municipal y su importe y periodicidad los fija cada ayuntamiento. Consulta la ordenanza fiscal del municipio donde compres.

Seguro de hogar

No es obligatorio por ley si no tienes hipoteca, pero es muy recomendable, sobre todo si la vivienda va a estar vacía parte del año o la vas a alquilar. Con hipoteca, el banco suele exigir al menos un seguro de daños.

Suministros

Luz, agua e internet tienen una parte fija que pagas aunque no uses la vivienda. Tenlo en cuenta si es una segunda residencia.

Si no eres residente fiscal en España: IRNR

Si vives fuera de España y tienes una vivienda aquí, pagas cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) con el modelo 210, la alquiles o no.

Si no la alquilas: renta imputada

Aunque la vivienda esté vacía o la uses solo tú, Hacienda te imputa una renta. Según la Agencia Tributaria:

• La base es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si los valores catastrales del municipio se revisaron de forma colectiva con efectos a partir de 2012. La Agencia Tributaria indica que este último criterio se ha aplicado hasta 2025; confirma cuál rige en el ejercicio que declares.
• Sobre esa base se aplica un tipo del 19 % si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y del 24 % si resides en cualquier otro país (México, Estados Unidos, Colombia, etc.).
• Se declara durante el año natural siguiente, y se prorratea si no has sido propietario todo el año.
• Mientras la vivienda está en construcción no se imputa renta.

Si la alquilas

Según la Agencia Tributaria:

• Residentes en la UE, Islandia y Noruega: 19 %, y pueden deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler.
• Resto de no residentes: 24 % sobre el ingreso íntegro, sin deducir gastos.
• Se declara con el modelo 210. Cuando el resultado es a ingresar, los plazos son trimestrales (abril, julio, octubre y enero).
• Los días que la vivienda no está alquilada generan renta imputada por la parte proporcional.

Esa diferencia es relevante si inviertes desde fuera de Europa: tributas sobre lo que cobras, no sobre lo que ganas. Inclúyelo en tus números; en cómo evaluar una inversión en obra nueva lo trato con más detalle.

Retención si alquilas

Cuando el inquilino es una empresa o un profesional obligado a retener, puede tener que practicar una retención a cuenta sobre el alquiler que te paga, y esa retención se tiene en cuenta en tu declaración. Si alquilas a particulares, lo normal es que no haya retención y seas tú quien presente e ingrese el impuesto. No he podido verificar hoy en fuente oficial el detalle de esta retención, así que confírmalo con tu asesor fiscal antes de firmar un contrato de alquiler.

Dos avisos más. Tu país de residencia también puede gravar esa renta o ese patrimonio, y los convenios para evitar la doble imposición cambian el resultado según el país. Y este artículo no cubre el Impuesto sobre el Patrimonio ni los impuestos de una futura venta: son temas para tratar con un asesor fiscal.

Cuándo estos gastos cambian la decisión y cuándo no

Tenlos muy en cuenta si:

• Tu presupuesto está justo. Los impuestos no se financian con la hipoteca: salen de tus ahorros, junto con la parte del precio que el banco no cubre.
• Compras para alquilar siendo residente fuera de la UE. El 24 % sin deducción de gastos reduce de forma notable el rendimiento neto.
• Vas a usar la vivienda pocas semanas al año. IBI, comunidad, seguro, suministros e IRNR se pagan igual.

Pesan menos si:

• Comparas dos zonas de costa similares. La diferencia de AJD entre Andalucía, Comunidad Valenciana y Murcia es pequeña frente al precio.
• Comparas con una vivienda de segunda mano del mismo precio pensando solo en impuestos: la diferencia existe, pero hay otros factores que pesan más. Lo analizo en vivienda nueva vs. segunda mano.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos paga una vivienda nueva en España?

Paga IVA, que es el 10 % del precio en península y Baleares (4 % en ciertas viviendas protegidas), y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que depende de la comunidad: 1,2 % en Andalucía, 1,4 % en la Comunidad Valenciana y 1,5 % en la Región de Murcia como tipos generales. No paga ITP, que es el impuesto de las viviendas de segunda mano.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda nueva además del precio?

En impuestos, entre el 11,2 % y el 11,5 % del precio en las tres comunidades analizadas. Para una vivienda de 300.000 € son entre 33.600 € y 34.500 €. A eso se suman notaría, registro y, en su caso, gestoría, tasación y abogado, que son importes mucho menores y varían según cada operación.

¿El IVA se paga al final o durante la obra?

Durante la obra y al final. Cada cantidad que entregas al promotor lleva su IVA, y el resto se paga con el último pago en la escritura. El calendario de pagos está explicado en pagos durante la construcción y garantías.

¿Un extranjero paga más impuestos al comprar?

No. El IVA y el AJD son iguales para residentes y no residentes, y para cualquier nacionalidad. La diferencia llega después: el no residente paga cada año el IRNR, con un tipo del 19 % si reside en la UE o el EEE y del 24 % en el resto de casos, y normalmente no puede acogerse a los tipos reducidos de vivienda habitual.

¿Puedo incluir los impuestos en la hipoteca?

En general no. El banco financia un porcentaje del valor de tasación o del precio, el menor de los dos, y los impuestos y gastos se pagan con fondos propios. Las condiciones varían entre bancos y suelen ser más exigentes para no residentes, así que conviene estudiarlo antes de reservar con una precalificación.

¿Los tipos de AJD pueden cambiar antes de mi escritura?

Sí. Cada comunidad puede modificarlos, como hicieron Murcia en julio de 2025 y la Comunidad Valenciana en junio de 2026, en ambos casos a la baja. Se aplica el tipo vigente el día en que firmas la escritura, por lo que conviene comprobarlo de nuevo en ese momento.

Haz los números antes de reservar

Saber cuánto vas a pagar en total, y cuánto cada año después, es parte de comprar bien. Si quieres, preparamos juntos el cálculo completo para una vivienda y una zona concretas, con tu situación fiscal: residente o no, con hipoteca o sin ella, para vivir o para alquilar.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Revisado el 7 de octubre de 2026.