Hipoteca para no residentes en España: cómo financiar una vivienda de obra nueva

Sí, un banco español puede darte una hipoteca aunque vivas en México, Estados Unidos o cualquier otro país. Lo que cambia respecto a un residente son las condiciones: de forma orientativa, los bancos financian a un no residente entre el 60 % y el 70 % del valor de la vivienda (frente al 80 % habitual de un residente), a un plazo más corto, normalmente de hasta 20 años, y con un interés algo más alto. El resto, más los impuestos y gastos, tiene que salir de tus ahorros.

En obra nueva hay además una particularidad que conviene entender desde el principio: la hipoteca no paga la reserva ni los plazos durante la construcción. Se firma el día de la entrega de llaves y cubre solo el pago final.

En esta guía explico cuánto necesitas tener ahorrado, qué documentos te va a pedir el banco, cuándo empezar el trámite y en qué casos tiene sentido pedir hipoteca y en cuáles no. Las cifras son orientativas y están fechadas: las condiciones reales las fija cada banco según tu perfil.

¿Quién es "no residente" para un banco español?

Para el banco eres no residente si tu residencia fiscal está fuera de España, lo que en la práctica significa pasar menos de 183 días al año en el país. No importa tu nacionalidad: un español que vive y trabaja en Miami es no residente a estos efectos, y un colombiano que vive y tributa en España es residente.

Esto es importante para quien compra con plan de mudarse más adelante: si pides la hipoteca hoy, cobrando tus ingresos fuera, el banco te estudia como no residente, aunque dentro de unos años vayas a vivir aquí.

Cuánto financia el banco y en qué condiciones

Estas son las referencias que publican dos comparadores hipotecarios españoles, HelpMyCash (actualizado el 31 de marzo de 2026) y Gibobs (actualizado el 30 de julio de 2026). No son tarifas oficiales, sino lo habitual en el mercado:

Tres matices para leer bien la tabla:

• El porcentaje se aplica sobre el menor de dos valores. Si la tasación sale por debajo del precio que pactaste con el promotor (promotor, es decir, desarrollador), el banco presta sobre la tasación y la diferencia la pones tú.
• La edad acorta el plazo. Con el límite orientativo de 75 años, quien pide la hipoteca con 60 tendrá como mucho unos 15 años para devolverla, y eso sube la cuota.
• No doy un tipo de interés concreto a propósito. Los comparadores hablan de más del 3 % para no residentes, pero los tipos cambian cada mes con el euríbor y con la política de cada banco. La cifra válida es la de la oferta que te entreguen por escrito.

Puedes hacer una primera estimación de cuota con la calculadora de hipoteca, probando con el 60 % y con el 70 % de financiación.

Cuánto dinero propio necesitas: un ejemplo

La pregunta útil no es "¿cuánto me presta el banco?" sino "¿cuánto tengo que tener yo?". En obra nueva, la suma es: la parte del precio que el banco no financia, más el IVA, más el resto de impuestos y gastos.

Ejemplo para una vivienda nueva de 450.000 € (precio sin impuestos), suponiendo que la tasación coincide con el precio:

A esa cifra hay que añadir el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma, y la notaría, el registro y la tasación. El desglose, con ejemplos para Andalucía, Comunidad Valenciana y Región de Murcia, está en impuestos y gastos al comprar una vivienda de obra nueva.

La conclusión práctica: como no residente, cuenta con tener disponible bastante más del 40 % del precio. Si tus ahorros no llegan a esa cifra, es mejor saberlo antes de reservar.

En obra nueva, la hipoteca llega al final

Quien viene de comprar en preventa o preconstrucción en Latinoamérica o en Estados Unidos suele esperar que el banco entre desde el principio. En España funciona de otra manera:

1. Reserva y contrato privado. Los pagas con fondos propios.
2. Pagos durante la construcción. También con fondos propios. Son anticipos que la ley obliga a garantizar; lo explico en cómo se paga durante la construcción y qué protege tu dinero.
3. Entrega de llaves y escritura. Ese día se firman a la vez, ante notario, la compraventa y la hipoteca. El banco paga al promotor la parte financiada y tú el resto.

Esto tiene dos consecuencias que debes valorar antes de firmar el contrato privado:

• Entre la reserva y la entrega pueden pasar muchos meses. La aprobación del banco no se puede cerrar con tanta antelación: las ofertas tienen una validez limitada, y los tipos, tu situación laboral o la política del banco pueden cambiar en ese tiempo.
• El contrato con el promotor no suele depender de que te concedan la hipoteca. Si llegado el día de la entrega no tienes financiación y no puedes pagar, puedes perder parte de lo anticipado según lo que diga tu contrato. Por eso conviene pedir un estudio de viabilidad a uno o dos bancos antes de reservar, y que tu abogado revise qué ocurre en el contrato si la financiación falla.

Muchas promociones tienen además un préstamo del propio promotor con un banco, al que el comprador puede subrogarse, es decir, asumir su parte. Puede ser cómodo, pero no es automático: ese banco también estudia tu perfil y aplica sus propios criterios a un no residente. Y no estás obligado a aceptarlo; puedes traer tu propia hipoteca de otra entidad. Compara las dos opciones. Las revisiones previas a firmar sobre plano están en obra nueva sobre plano: ventajas y riesgos.

Qué requisitos mira el banco

La ley obliga al banco a evaluar a fondo tu solvencia antes de prestarte: lo dice el artículo 11 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que además prohíbe cobrarte por ese estudio. En la práctica, según los comparadores citados, se fija sobre todo en:

• Ingresos estables y demostrables. Nóminas, o declaraciones de impuestos si trabajas por cuenta propia. A los autónomos y empresarios se les suele pedir más historial.
• Nivel de endeudamiento. Como referencia, que la cuota de la hipoteca sumada a tus otras deudas no supere alrededor del 30 % de tus ingresos netos (HelpMyCash, marzo de 2026). Cada banco aplica su propio umbral.
• Ahorros suficientes para la parte no financiada y los impuestos, con origen justificado.
• País de residencia y moneda de tus ingresos. Los bancos son más abiertos con quien cobra en euros, dólares estadounidenses, libras o francos suizos. Con otras monedas la oferta se reduce: hay entidades que no estudian la operación o que bajan el porcentaje. Es lo primero que conviene preguntar si cobras, por ejemplo, en pesos mexicanos o colombianos.
• Historial de crédito en tu país.

Documentación que te van a pedir

La lista varía por banco, pero estas piezas se repiten en las dos fuentes consultadas:

• Pasaporte y NIE (número de identidad de extranjero). Sin NIE no se puede firmar una hipoteca; cómo obtenerlo desde tu país está en la guía para comprar siendo extranjero.
• Certificado de residencia fiscal emitido por la administración tributaria de tu país.
• Contrato de trabajo y últimas nóminas (habitualmente tres; algunos bancos piden seis o doce).
• Última declaración de impuestos sobre la renta.
• Extractos bancarios de los últimos seis meses.
• Informe de tu historial de crédito en tu país de residencia.
• Relación de otras propiedades e inversiones, y de las deudas que tengas.
• Contrato de reserva o de compraventa con el promotor.
• Traducción jurada al español de los documentos en otro idioma; en algunos casos también se pide apostilla de La Haya.

Un consejo práctico: las traducciones juradas y las apostillas son lo que más retrasa un expediente tramitado desde fuera. Empieza por ahí.

Paso a paso y cuándo empezar

1. Antes de reservar: estudio previo de viabilidad con tu situación real (ingresos, moneda, edad, ahorros). Puedes empezar por la precalificación.
2. Durante la obra: obtén el NIE, abre la cuenta bancaria en España y ve reuniendo y traduciendo la documentación.
3. Unos meses antes de la entrega: solicitud formal a los bancos y comparación de ofertas. Pregunta al promotor la fecha prevista y pide al banco cuánto tarda en resolver un expediente de no residente.
4. Tasación de la vivienda, que pagas tú.
5. Oferta vinculante. El banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al menos diez días naturales antes de la firma (artículo 14 de la Ley 5/2019).
6. Visita previa al notario. Como tarde el día antes de firmar, el notario que tú elijas te explica las condiciones y comprueba que las entiendes. Es un trámite gratuito y obligatorio (artículo 15): sin él no se puede firmar la escritura.
7. Firma de la compraventa y de la hipoteca el día de la entrega.

Si compras sin venir a España, la hipoteca se puede firmar mediante un apoderado, pero no todos los bancos lo admiten y el poder notarial debe incluir expresamente la facultad de hipotecar y la de comparecer en esa visita previa al notario. Confírmalo con el banco y con la notaría antes de otorgar el poder, para no tener que repetirlo.

Gastos de la hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú

Para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el Banco de España resume así el reparto:

• Paga el banco: la notaría de la escritura de hipoteca, su inscripción en el Registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca.
• Pagas tú: la tasación, las copias de la escritura que pidas y la comisión de apertura si el banco la aplica.

Esto se refiere solo a la escritura de hipoteca. Los impuestos y gastos de la compraventa siguen siendo tuyos. Pregunta también por los productos vinculados (seguro de hogar, seguro de vida, cuenta con ingresos mínimos): suelen mejorar el tipo de interés, pero tienen un coste que hay que sumar al comparar.

Si cobras en dólares o en pesos: el riesgo del tipo de cambio

La hipoteca será en euros y tus ingresos, no. Si tu moneda pierde valor frente al euro, la misma cuota te cuesta más, y ese riesgo dura todos los años del préstamo.

La Ley 5/2019 contempla esta situación: su artículo 20 regula los préstamos en los que la moneda del préstamo y la de los ingresos o la residencia del cliente no coinciden, y reconoce al consumidor el derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, además de obligar al banco a informar periódicamente de cómo evoluciona la deuda. Cómo se aplica en tu caso concreto, y con qué tipo de cambio, es algo que debes pedir que te expliquen el banco y el notario en la visita previa.

Más allá de la ley, lo prudente es calcular la cuota con margen: que siga siendo cómoda aunque el cambio se mueva en tu contra.

Cuándo tiene sentido pedir hipoteca y cuándo no

Suele tener sentido si:

• Tienes ingresos estables y demostrables en una moneda que los bancos españoles aceptan con facilidad.
• Dispones de los fondos propios del ejemplo anterior y aun así conservas un colchón.
• Prefieres no inmovilizar todo tu capital en una sola propiedad.
• Compras para alquilar y has hecho los números con la cuota incluida. Recuerda que el alquiler turístico tiene restricciones municipales en varias zonas; el método para evaluarlo está en invertir en obra nueva en España.

Conviene pensarlo dos veces, o comprar sin financiación, si:

• Tus ingresos son irregulares o difíciles de documentar.
• Cobras en una moneda muy volátil frente al euro.
• Por tu edad, el plazo sería tan corto que la cuota quedaría demasiado alta.
• Solo puedes pagar la entrega si el banco aprueba el máximo. Si la tasación sale baja o la financiación se queda en el 60 %, no tendrías margen.
• La entrega está muy lejos y tu situación laboral puede cambiar antes.

En cualquiera de estos casos no hay que forzar la operación. A veces la mejor decisión es buscar una vivienda de menor precio, una promoción con entrega más cercana o esperar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir hipoteca en España sin ser residente y sin vivir aquí?

Sí. Varios bancos españoles tienen hipotecas para no residentes. Necesitas NIE, ingresos demostrables y fondos propios para la parte no financiada y los impuestos. No todas las entidades trabajan con todos los países ni con todas las monedas.

¿Me financian el 100 % si la vivienda es de obra nueva?

No. Para un no residente la referencia de mercado está entre el 60 % y el 70 % del menor valor entre precio y tasación (HelpMyCash y Gibobs, 2026). Los impuestos y gastos nunca entran en la hipoteca.

¿La hipoteca sirve para pagar los plazos durante la construcción?

No. La reserva y los pagos durante la obra se hacen con fondos propios. La hipoteca se firma en la entrega y cubre el pago final.

¿Puedo usar el préstamo que ya tiene el promotor con su banco?

Puedes solicitarlo, pero el banco tiene que aprobarte a ti y puede aplicar condiciones distintas por ser no residente. No es obligatorio aceptarlo: puedes comparar con otras entidades.

¿Qué pasa si el banco me deniega la hipoteca cuando la vivienda ya está terminada?

Depende de tu contrato con el promotor. Lo habitual es que la compra no esté condicionada a la financiación, por lo que no poder pagar puede suponer perder parte de lo anticipado. Por eso el estudio previo y la revisión del contrato por un abogado se hacen antes de reservar, no después.

¿Tener una hipoteca en España me da derecho a residir?

No. Ni la hipoteca ni la compra de una vivienda dan permiso de residencia. El visado para inversores por compra de vivienda se eliminó con efectos desde el 3 de abril de 2025.

¿Kelly tramita la hipoteca?

No soy entidad financiera ni intermediaria de crédito. Lo que hago es ayudarte a ordenar los números antes de reservar, coordinar los tiempos con el promotor y ponerte en contacto con profesionales hipotecarios que trabajan con no residentes, vengas a visitar, lo hagamos por videollamada o compres sin viajar.

Siguiente paso

Si estás valorando una vivienda nueva en la Costa del Sol, la Costa Blanca o la Costa Cálida, lo primero es saber con qué presupuesto real cuentas, con hipoteca o sin ella. Lo vemos juntos, con tus cifras y sin compromiso. Y si los números no salen, también te lo diré.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento financiero, legal o fiscal. Los porcentajes de financiación, plazos y tipos de interés son referencias de mercado que cambian y dependen de cada banco: confírmalos con una oferta por escrito. Revisado el 8 de octubre de 2026.