Comprar obra nueva en España siendo extranjero: guía paso a paso

Sí: un extranjero puede comprar obra nueva en España, viva donde viva y sin necesidad de ser residente. No hay restricción general por nacionalidad; lo que necesitas es un NIE (número de identidad de extranjero), poder acreditar de dónde viene el dinero y, en la práctica, una cuenta bancaria en España. Lo que la compra no te da es el derecho a vivir en el país: la llamada "golden visa" por inversión inmobiliaria se eliminó en abril de 2025.

Esta guía ordena los pasos pensando en quien compra desde México, Estados Unidos, Colombia u otro país de fuera de la Unión Europea. Antes, tres aclaraciones de vocabulario que solo haremos una vez: "obra nueva sobre plano" es lo que en Latinoamérica se llama preventa o preconstrucción; un "piso" es un departamento; y el "promotor" es el desarrollador.

¿Puede un extranjero comprar obra nueva en España?

Puede, y con los mismos derechos de propiedad que un español. Las condiciones reales son prácticas, no de nacionalidad:

• Identificarte fiscalmente con un NIE.
• Justificar el origen de los fondos ante el banco, el promotor y el notario.
• Firmar ante notario español, en persona o mediante un apoderado.
• Pagar los impuestos de la compra (en vivienda nueva, IVA y actos jurídicos documentados) y, después, los impuestos anuales de no residente.

Existe una excepción poco frecuente: ciertas zonas de interés para la defensa nacional exigen una autorización militar previa a compradores de fuera de la UE. Afecta a áreas muy concretas; tu abogado o el notario comprueban si la vivienda está en una de ellas.

Paso 1: consigue el NIE

El NIE es, según el Ministerio del Interior, un número personal, único y exclusivo que se asigna a los extranjeros que se relacionan con España por intereses económicos, profesionales o sociales. Sin él no puedes firmar la escritura, pagar impuestos ni contratar una hipoteca.

El propio ministerio indica tres vías para pedirlo:

• En España, en persona, en una oficina de extranjería o comisaría de policía.
• En España, mediante representante con poder suficiente.
• Desde tu país, en el consulado español de tu demarcación de residencia.

La documentación básica es el formulario oficial (modelo EX-15), tu pasaporte completo en original y copia, un escrito con el motivo de la solicitud (por ejemplo, la compra de una vivienda) y el justificante de pago de la tasa, que ronda los 10 euros y se actualiza cada año. Si actúa un representante, además su poder.

Como referencia, el Consulado General de España en Miami indica que el NIE se emite normalmente en unas dos semanas, aunque el plazo puede alargarse, y que se envía por correo electrónico. Cada consulado tiene su sistema de citas y sus tiempos, así que consulta la página del tuyo antes de planificar fechas.

Un detalle que conviene tener muy claro: el mismo consulado advierte de que el NIE no habilita para residir en España ni acredita residencia. Es un número de identificación, no un permiso.

Paso 2: abre una cuenta bancaria de no residente

No es un requisito legal estricto para comprar, pero sí práctico: desde esa cuenta pagarás los plazos al promotor, los impuestos, la comunidad de propietarios y los suministros, y en ella se cargará la hipoteca si la pides.

Los bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes. Te pedirán el pasaporte, el NIE (o el compromiso de aportarlo), prueba de tu residencia fiscal en el extranjero y documentación sobre tu actividad e ingresos. Los requisitos concretos, las comisiones y si permiten abrirla a distancia cambian de un banco a otro: pide las condiciones por escrito antes de elegir.

Paso 3: prepara la prueba del origen de los fondos

Aquí es donde más compras internacionales se retrasan. La Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales, obliga a bancos, notarios y promotores inmobiliarios, entre otros, a identificar a sus clientes y a conocer el origen del dinero. No es desconfianza hacia ti: es una obligación legal que tienen que cumplir con todos los compradores.

Lo habitual es que te pidan:

• Declaraciones de impuestos de los últimos años.
• Nóminas, contratos o cuentas de tu empresa.
• Extractos bancarios que muestren cómo se formó el ahorro.
• Si el dinero viene de una venta, herencia o donación, la escritura o el documento que lo acredite.

Dos consejos prácticos. Primero, envía el dinero siempre desde una cuenta a tu nombre hacia la cuenta del promotor o la tuya en España, por transferencia bancaria; el notario dejará constancia en la escritura de los medios de pago. Segundo, reúne los documentos antes de reservar: si están en inglés u otro idioma, es posible que necesites traducción jurada.

Paso 4: decide cómo vas a firmar (y si necesitas un poder notarial)

Puedes viajar a España para firmar o puedes otorgar un poder a una persona de tu confianza, normalmente tu abogado, para que firme por ti la reserva, el contrato privado, la escritura y los trámites posteriores. Es la base de una compra sin venir a España.

Si otorgas el poder en tu país, tienes dos caminos:

• En el consulado español, que ejerce funciones notariales. El poder nace ya como documento español.
• Ante un notario local, y después se le añade la apostilla de La Haya. Según el Ministerio de Justicia, la apostilla certifica la autenticidad de la firma de un documento público y hace que sea reconocido en los demás países firmantes del Convenio de La Haya de 1961. Si tu país no es parte del convenio, hace falta la legalización por vía diplomática o consular.

Un poder en otro idioma necesitará traducción jurada al español. Además, el notario español debe considerarlo equivalente a un poder otorgado en España, por lo que conviene que tu abogado español redacte el texto y lo revise antes de que firmes. Limita el poder a lo necesario para esta compra.

Paso 5: reserva, contrato y pagos durante la obra

Con NIE, cuenta y fondos justificados, el proceso es el mismo que para un comprador local: reserva, contrato privado de compraventa, pagos aplazados durante la construcción y escritura pública a la entrega.

Lo esencial que debes exigir en una compra sobre plano es que tus anticipos estén garantizados. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, obliga al promotor a garantizarlos mediante aval bancario o seguro desde la obtención de la licencia de edificación, y a ingresarlos en una cuenta especial. Lo explicamos con detalle en pagos durante la obra y garantías y en los pasos del proceso de compra.

Paso 6: hipoteca para no residentes

Los bancos españoles sí financian a no residentes, pero con condiciones más prudentes que a un residente. A modo orientativo, el comparador HelpMyCash (actualizado en marzo de 2026) sitúa la financiación para no residentes en un máximo en torno al 70 % del valor de compra o de tasación, frente al 80 % habitual para residentes, con plazos más cortos y tipos de interés algo más altos. No es una norma: cada entidad aplica su política y hay bancos que ofrecen menos según el país de residencia y la moneda de tus ingresos.

En la práctica, esto significa:

• Cuenta con aportar con fondos propios al menos el 30 % del precio, más los impuestos y gastos de la compra.
• El banco pedirá tu declaración de impuestos, justificantes de ingresos, extractos bancarios y tu historial de crédito del país donde vives, con traducción si hace falta.
• En obra nueva, la hipoteca se firma a la entrega de la vivienda. Los pagos durante la construcción salen de tu ahorro.

Puedes hacer una primera estimación de cuota en la calculadora de hipoteca y revisar tu punto de partida en la precalificación.

Paso 7: impuestos de la compra y de cada año

Al comprar. La vivienda nueva en la península paga un 10 % de IVA, más el impuesto de actos jurídicos documentados, que depende de la comunidad autónoma (1,2 % en Andalucía, 1,4 % en la Comunidad Valenciana y 1,5 % en la Región de Murcia, en sus tipos generales). A esto se suman notaría, registro y, si procede, gastos de hipoteca. El desglose está en impuestos y gastos de la vivienda de obra nueva.

Cada año, como no residente. Tener una vivienda en España genera obligaciones aunque no la alquiles:

• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por uso propio. Si la vivienda no está alquilada, la Agencia Tributaria te imputa una renta del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, según lo reciente que sea la revisión catastral del municipio. Sobre esa renta se aplica un tipo del 24 % si resides fuera de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y del 19 % si resides en uno de esos países. Se declara con el modelo 210.
• IRNR por alquiler. Si la alquilas, tributas por las rentas con los mismos tipos. Los residentes fuera de la UE y del Espacio Económico Europeo no pueden deducir gastos. Lo desarrollamos en cómo evaluar una inversión en obra nueva.
• IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, que fija cada ayuntamiento.

Tu país de residencia también puede gravar esa vivienda o sus rentas. Los convenios para evitar la doble imposición determinan cómo se compensa, y eso lo debe revisar un asesor fiscal que conozca los dos países.

Residencia: comprar una vivienda no te da derecho a vivir en España

Es el punto en el que circula más información desactualizada, así que conviene ser directos.

Hasta 2025 existía un visado de residencia para inversores, conocido como "golden visa", al que se podía acceder comprando inmuebles por 500.000 euros o más. Ya no existe. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, derogó los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 que lo regulaban, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Quienes lo solicitaron antes de esa fecha conservan su régimen, pero no se admiten solicitudes nuevas, como resume este análisis de Cuatrecasas.

Lo que esto significa para ti:

• Ser propietario no te da residencia, ni permiso de trabajo, ni un visado.
• Como propietario no residente, tus estancias se rigen por las reglas generales de entrada como visitante que correspondan a tu nacionalidad.
• Existen otras vías para residir en España, con requisitos propios que no dependen de tener una vivienda. Valorarlas es trabajo de un abogado de extranjería, no de una asesora inmobiliaria.

Si tu objetivo principal es mudarte, consulta primero con un abogado de extranjería y compra después, no al revés.

Cuándo tiene sentido y cuándo no

Suele tener sentido si:

• Quieres una vivienda para pasar temporadas, para alquilar o para diversificar patrimonio en euros, y tu plan no depende de obtener residencia por la compra.
• Puedes aportar con ahorro propio una parte importante del precio y documentar su origen sin dificultad.
• Tienes un horizonte de varios años y aceptas que, sobre plano, la entrega puede tardar.

Probablemente no si:

• Compras pensando que la vivienda te dará papeles. No los da.
• Necesitas financiar casi todo el precio.
• Tus ingresos son difíciles de documentar o los fondos no pueden trazarse por vía bancaria.
• Un movimiento desfavorable del tipo de cambio entre tu moneda y el euro durante la obra pondría en riesgo los pagos.

Cómo te acompaña Kelly a distancia

Puedes organizar la compra de tres maneras: con un viaje de visita para ver zonas y promociones, por videollamada desde donde estés, o sin venir a España, firmando tu abogado con un poder notarial. En cualquiera de las tres te conviene un abogado independiente del promotor que revise el contrato y las garantías.

Para ubicarte, puedes empezar por la guía completa de obra nueva en España.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una vivienda en España con visa de turista o sin visado?

Sí. Para comprar no necesitas ser residente ni tener un visado concreto: necesitas NIE, fondos de origen justificado y firmar ante notario, en persona o mediante apoderado. Otra cosa distinta es cuánto tiempo puedes permanecer en España, que depende de las normas de entrada aplicables a tu nacionalidad.

¿Cuánto tarda en salir el NIE?

Depende de dónde lo pidas. El Consulado de España en Miami indica que normalmente se emite en unas dos semanas, aunque puede alargarse; en otros consulados y en las comisarías de España el plazo depende sobre todo de la disponibilidad de citas. Pídelo antes de reservar una vivienda.

¿Puedo comprar sin viajar a España?

Sí, otorgando un poder notarial a tu abogado o a una persona de confianza. Si lo firmas ante un notario de tu país, debe llevar la apostilla de La Haya (o legalización consular si tu país no es parte del convenio) y traducción jurada si no está en español. También puedes otorgarlo en el consulado español.

¿Qué porcentaje financia un banco español a un no residente?

De forma orientativa, hasta alrededor del 70 % del valor de compra o tasación, según HelpMyCash (marzo de 2026), y algunas entidades ofrecen menos. No es una cifra garantizada: depende del banco, de tu país de residencia, de tus ingresos y de la moneda en que los cobras.

¿Comprar una vivienda de 500.000 euros da la residencia?

No. El visado de residencia para inversores se eliminó con la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Hoy la compra de una vivienda, sea cual sea su precio, no da derecho a residir en España.

¿Pago impuestos en España si no alquilo la vivienda?

Sí. Como no residente debes declarar cada año el IRNR por la renta imputada (1,1 % o 2 % del valor catastral, gravada al 24 % si resides fuera de la UE) con el modelo 210, además del IBI municipal.

En resumen

Comprar obra nueva en España desde el extranjero es un proceso ordenado si haces las cosas en este orden: NIE, cuenta, documentación de fondos, forma de firmar y, solo entonces, reserva. Y con una idea clara desde el principio: compras una vivienda, no un permiso de residencia.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Revisado el 7 de octubre de 2026.