Comprar obra nueva en España: pasos, gastos e impuestos que debes conocer

Comprar obra nueva en España sigue siempre el mismo orden: defines presupuesto, eliges promoción, compruebas al promotor, reservas, firmas un contrato privado, haces pagos durante la obra y, cuando la vivienda está terminada, firmas la escritura ante notario y pagas el resto. Además del precio, pagas un 10 % de IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la comunidad autónoma, más notaría, registro y gestoría. Todo el proceso se puede hacer a distancia con un poder notarial.

A continuación tienes los doce pasos en orden cronológico, con lo que debes pedir y comprobar en cada uno.

Si compras desde Latinoamérica o Estados Unidos: comprar "sobre plano" es lo que allí se llama preventa o preconstrucción, el "promotor" es el desarrollador y un "piso" es un departamento.

Antes de empezar: cuándo tiene sentido este proceso y cuándo no

La compra de obra nueva es un proceso largo si la vivienda aún no está construida. Encaja bien si puedes esperar a la entrega, tienes ahorros para los pagos iniciales y quieres una vivienda sin reformas y con garantías legales.

Encaja peor si necesitas la vivienda ya (salvo que elijas una promoción terminada), si dependes de vender otra propiedad en una fecha concreta para poder pagar, o si tu capacidad de obtener hipoteca es incierta. En ese último caso, lo prudente es aclarar la financiación antes de reservar nada.

Paso 1. Define presupuesto y financiación

Calcula el coste total, no solo el precio de catálogo. Tienes que sumar:

• El precio de la vivienda y, si no están incluidos, garaje y trastero.
• El IVA y el AJD.
• Notaría, registro y gestoría.
• Si pides hipoteca, la tasación.
• Mobiliario, cocina o electrodomésticos si la memoria de calidades no los incluye.

Sobre la financiación, el Banco de España recuerda que los bancos prestan normalmente hasta un máximo del 80 % del valor de tasación. A quien no reside en España las entidades suelen ofrecerle un porcentaje inferior; el dato exacto depende de cada banco y de tu perfil, así que debes confirmarlo antes de comprometerte.

Puedes hacer una primera estimación con la calculadora de hipoteca y revisar tu situación en la precalificación.

Paso 2. Elige zona y promoción

Decide primero para qué quieres la vivienda (vivir, pasar temporadas, alquilar) y después la zona. La oferta nueva se concentra en las grandes ciudades y en el litoral mediterráneo; el panorama por zonas está en la guía completa de obra nueva en España.

Para comparar viviendas concretas —planos, superficies, memoria de calidades, orientación— tienes la guía de pisos de obra nueva. Y puedes ver lo disponible en el catálogo de promociones.

Paso 3. Comprueba al promotor, la licencia y las garantías

Es el paso que más protege tu dinero, y se hace antes de pagar nada. El Real Decreto 515/1989 obliga a quien vende viviendas a tener a disposición del comprador, entre otros, estos datos y documentos:

• Identificación del vendedor y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
• Plano de emplazamiento y plano de la vivienda, con su superficie útil.
• Descripción de la vivienda, del edificio, de las zonas comunes y de los materiales.
• Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Precio total y forma de pago.
• Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para construir y fecha de entrega.

Además, comprueba:

• Licencia de obra. Pide copia. Sin licencia concedida no hay fecha de inicio cierta.
• Titularidad y cargas del suelo. Con una nota simple del Registro de la Propiedad verás si el suelo es del promotor y si tiene hipoteca.
• Garantía de los anticipos. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) obliga al promotor a garantizar con aval o seguro el dinero que entregues y a ingresarlo en una cuenta especial. Pregunta qué entidad avala y cuál es la cuenta.

Yo reviso esta documentación con cada cliente, pero mi recomendación es que también la vea un abogado independiente del promotor antes de firmar.

Paso 4. Reserva

La reserva retira la vivienda de la venta durante un plazo a cambio de una cantidad. El importe y las condiciones los fija cada promotor: no hay una cifra legal. Antes de pagarla, comprueba por escrito:

• Qué vivienda exacta se reserva (portal, planta, letra) y a qué precio.
• Si incluye garaje y trastero.
• Cuánto dura la reserva y en qué fecha debe firmarse el contrato privado.
• En qué casos se devuelve el dinero (por ejemplo, si no te conceden la financiación o si no hay acuerdo sobre el contrato) y en cuáles se pierde.
• Que el pago se haga a la cuenta del promotor indicada en el documento, nunca en efectivo.

Pide el borrador del contrato privado antes de reservar. Si no te lo facilitan, es una señal para ir con más cuidado.

Paso 5. Contrato privado de compraventa

Es el documento que te compromete a comprar y al promotor a entregar. Léelo entero y con calma. Debe recoger, como mínimo:

• Identificación de las partes y de la vivienda, con planos y memoria de calidades como anexos.
• Precio total con el IVA desglosado y calendario de pagos.
• Fecha de entrega y consecuencias del retraso.
• Referencia a la licencia de obra.
• Entidad que garantiza los anticipos y cuenta especial donde se ingresan.
• Condiciones para modificar el proyecto y para resolver el contrato.

Ten presente que, según el Real Decreto 515/1989, las características que figuren en la oferta y en la publicidad son exigibles aunque no aparezcan en el contrato. Guarda folletos, planos y correos.

Paso 6. Pagos durante la construcción

Entre el contrato privado y la entrega se pagan uno o varios anticipos. El porcentaje y el calendario varían según la promoción y deben constar en el contrato; no asumas un esquema estándar.

Lo que no varía es la protección legal. La disposición adicional primera de la LOE establece que la garantía cubre las cantidades anticipadas, los impuestos aplicables y el interés legal del dinero. Si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en plazo, puedes reclamar la devolución al avalista o asegurador.

Cada anticipo lleva su IVA, y por cada pago debes recibir factura y el certificado individual de garantía a tu nombre. El detalle de este paso está en pagos durante la construcción y garantías y, sobre los riesgos del plazo, en ventajas y riesgos de comprar sobre plano.

Paso 7. Hipoteca

Si necesitas financiación, tienes dos caminos: subrogarte en el préstamo que el promotor tiene con su banco, o pedir una hipoteca en la entidad que tú elijas. No estás obligado a aceptar la del promotor; compara.

Tres cosas que conviene saber, todas recogidas en la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario:

• El banco debe entregarte la documentación precontractual (la ficha FEIN, entre otros documentos) con al menos diez días naturales de antelación a la firma.
• En ese plazo debes acudir al notario, que te explica las condiciones y levanta un acta sin coste para ti.
• Tú pagas la tasación; el banco asume gestoría, notaría y registro de la escritura de préstamo, como resume el Banco de España.

En una compra sobre plano, la hipoteca se firma al final, el día de la escritura. Una aprobación obtenida al reservar no garantiza las mismas condiciones meses después, así que retoma el contacto con el banco con tiempo antes de la entrega.

Paso 8. Revisión previa a la entrega

Cuando la obra termina, el promotor obtiene la licencia de primera ocupación (o el documento equivalente en cada comunidad) y te convoca a visitar la vivienda. Aprovecha esa visita:

• Compara lo construido con el plano y la memoria de calidades del contrato.
• Prueba grifos, desagües, persianas, ventanas, enchufes, climatización y electrodomésticos incluidos.
• Revisa suelos, alicatados, pintura y carpintería en busca de golpes o defectos.
• Comprueba garaje y trastero: ubicación, dimensiones y acceso.
• Anota los defectos en un listado firmado por ambas partes, con plazo de reparación.

Si no puedes venir, puedo hacer la visita por ti con videollamada, o puedes encargarla a un técnico independiente.

Paso 9. Escritura ante notario

El día de la firma pagas el resto del precio, se otorga la escritura pública de compraventa y recibes las llaves. Si hay hipoteca, se firma en el mismo acto. Como comprador puedes elegir notario.

Ese día deberías recibir o tener ya comprobados:

• La licencia de primera ocupación.
• El certificado de eficiencia energética de edificio terminado, obligatorio en obra nueva según el Real Decreto 390/2021.
• El Libro del Edificio, que según la LOE incluye las instrucciones de uso y mantenimiento.
• La acreditación del seguro decenal por daños estructurales.
• Los estatutos de la comunidad de propietarios y, si los hay, los boletines de las instalaciones para contratar suministros.

Antes de firmar, confirma con el notario que la vivienda se transmite libre de cargas, es decir, que la hipoteca del promotor se cancela o se divide correctamente.

Paso 10. Impuestos, gastos y Registro de la Propiedad

En resumen, lo que pagas además del precio:

• IVA: 10 % en península y Baleares (4 % en determinadas viviendas protegidas), según la Agencia Tributaria. Se paga al promotor con cada pago.
• AJD: lo fija cada comunidad. Con carácter general, 1,2 % en Andalucía, 1,4 % en la Comunidad Valenciana (desde junio de 2026) y 1,5 % en la Región de Murcia.
• Notaría y registro: honorarios regulados por arancel, que dependen del precio.
• Gestoría: si encargas a un tercero la liquidación de impuestos y la inscripción.

Tras la firma se liquida el AJD y la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda a tu nombre. Las cifras, los tipos reducidos y un ejemplo de cálculo están en impuestos y gastos de una vivienda de obra nueva.

Paso 11. Alta de suministros y comunidad

En una vivienda nueva los suministros no están contratados: hay que dar de alta agua, electricidad y, si lo hay, gas, además de internet. Normalmente te pedirán la escritura o el contrato, la licencia de primera ocupación y los certificados de las instalaciones que entrega el promotor.

También empiezas a pagar la cuota de la comunidad de propietarios, que se constituye con la entrega, y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles del ayuntamiento. Si no resides en España, conviene domiciliar todo en tu cuenta española.

Paso 12. Postventa y garantías

La relación con el promotor no termina con las llaves. La LOE fija estos plazos de responsabilidad, contados desde la recepción de la obra:

• 1 año para defectos de terminación o acabado.
• 3 años para defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad.
• 10 años para daños estructurales.

Comunica cualquier defecto por escrito y cuanto antes: la ley da dos años para reclamar desde que aparece el daño. Guarda toda la documentación de la compra.

Cómo se hace todo esto a distancia

Muchos compradores no viven en España mientras dura el proceso. Hay tres formas de llevarlo, y se pueden combinar:

• Viaje de visita. Vienes unos días, vemos zonas y promociones, y decides con la información completa.
• Videollamada. Recorremos juntos pisos piloto, obras y entornos en directo, y revisamos planos y documentos en pantalla.
• Compra sin venir a España. Otorgas un poder notarial a una persona de confianza, normalmente tu abogado, para que firme en tu nombre contrato, escritura e hipoteca.

En cualquiera de los tres casos necesitas un NIE, una cuenta bancaria en España y documentación que acredite el origen de los fondos. Cómo obtener cada cosa desde tu país lo explico en comprar vivienda en España siendo extranjero.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda la compra de una vivienda de obra nueva?

Depende del estado de la promoción. Si la vivienda está terminada, el plazo lo marcan la hipoteca y la preparación de la firma. Si compras sobre plano, hay que sumar todo el periodo de construcción, y la fecha de entrega debe figurar en tu contrato.

¿Qué pasa con mi dinero si la obra se retrasa o no se termina?

La LOE obliga al promotor a garantizar con aval o seguro las cantidades anticipadas. Si la obra no se inicia o la vivienda no se entrega en el plazo pactado, puedes exigir al avalista o a la aseguradora la devolución de lo entregado, con impuestos e interés legal. Por eso debes tener el certificado de garantía de cada pago.

¿Puedo perder la reserva si no me conceden la hipoteca?

Depende de lo que diga el documento de reserva; la ley no fija una regla general. Pide que conste por escrito que se devuelve si no obtienes financiación, o no reserves hasta tener una respuesta firme del banco.

¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco y cuáles pago yo?

Desde la Ley 5/2019, tú pagas la tasación y las copias de la escritura que solicites; el banco paga gestoría, notaría y registro de la escritura de préstamo. La comisión de apertura, si existe, es negociable y debe aparecer en la FEIN.

¿Tengo que estar en España el día de la firma ante notario?

No. Puedes otorgar un poder notarial para que otra persona firme por ti. Si lo otorgas en el extranjero, tendrá que cumplir los requisitos de legalización o apostilla para ser válido en España; conviene prepararlo con semanas de margen.

¿Necesito un abogado para comprar obra nueva?

No es obligatorio, pero es recomendable, sobre todo si compras a distancia. Un abogado independiente revisa licencia, cargas, contrato y garantías antes de que firmes, y puede representarte con un poder.

Para empezar con buen pie

Si quieres, repasamos juntos tu presupuesto, la zona y los documentos de la promoción que te interese antes de que reserves nada. Sin compromiso y sin prisa: si no es el momento, te lo diré.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Revisado el 7 de octubre de 2026.